Immobilier: la fin de l’âge d’or

Cela commence à sentir la trouille dans les chaumières de Belgique, ce pays de propriétaires. Pour la première fois depuis longtemps, une baisse du prix d’achat des maisons et des appartements est constatée. Quand on a été plutôt habitué à des pourcentages de hausse atteignant parfois deux chiffres, cela fait un choc. Finies, les plus-values rêvées, même par ceux qui ne comptaient de toute façon pas vendre. Dans un contexte économique international totalement anxiogène, c’est le scénario "espagnol" du crash immobilier qui saute à l'esprit. On n'en est heureusement pas là.

Le récent rapport "Belgian Real Estate" d'ING n’est toutefois pas passé inaperçu. Julien Manceaux, senior economist maison, y prédit qu’à partir de 2014, le marché immobilier belge pourrait connaître une baisse de minimum 15 % du prix des habitations. De quoi ramener leur valeur au niveau des années 2006-2007.

Bon prince, le même économiste vous offre aussi les arguments pour relativiser ce retour en arrière: "Quelqu’un qui a acheté il y a 20 ans ou plus ne perdra pas une grande plus-value. Et celui qui est devenu propriétaire ces dernières années, dans l’optique de l’habiter au moins 30 ans, la fera aussi sa plus-value. C’est juste qu’après cette correction du marché, on va revenir à une croissance des prix plus saine, 2 ou 3 % par an. Un rythme plus conforme à la croissance générale de notre économie". En fait, c'est une mini-bulle spéculative qui va éclater.

La baisse de prix actuelle, le début de la fin?

Le baromètre des notaires signale de son côté qu’à la fin du premier trimestre 2012, le prix des maisons d’habitation avait baissé de 2,3 % (4,6 % pour les appartements) par rapport au trimestre précédent. Il y a évidemment des disparités régionales: ainsi les appartements ont beaucoup plus diminué à Bruxelles qu’ailleurs tandis que pour les maisons, ce constat vaut pour la province de Namur.

Mais, apparemment, pas de quoi s’inquiéter. Du moins selon Bart Van Opstal, président de la Fédération royale du notariat belge: "Si on compare les prix moyens du premier trimestre de cette année avec les prix moyens d’il y a un an, ils sont en hausse. Cette baisse est juste une correction du marché, on est encore très loin des chutes enregistrées dans d’autres pays de la zone euro".

Selon l’étude d’ING, en 2011, l’immobilier a enregistré une croissance des prix de 3,7 %, en parfaite ligne avec l’inflation. Cette année-ci s’annonce moins bonne avec toujours une croissance mais limitée à 1,5 %. Seule une reprise économique plus vigoureuse que prévu pourrait permettre à ce chiffre de remonter. D’accord, ce n’est pas mirobolant mais c’est toujours mieux que ce qui attend les propriétaires dans deux ans.

Faut-il vendre aujourd'hui?

Ce n'est pas obligatoire. La conjoncture actuelle est encore favorable. Pour preuve, le nombre de transactions durant le premier trimestre de cette année était encore en hausse par rapport au chiffre de la même période en 2011. Côté acheteurs, cela s'explique facilement: les taux d'intérêt hypothécaires correspondent à l'inflation actuelle, entre 3 et 4 %. Les crédits ne sont donc pas chers. "Actuellement, les banques se rendent compte qu'investir les fonds de leurs clients dans de pareils crédits est une activité sans risque. C'est un aspect à ne pas négliger", observe aussi Bart Van Opstal. Et malgré la baisse des prix observée depuis le début de l'année, les plus-values réalisées par les vendeurs sont encore réelles.

Mais si l'on se fie à l'étude annuelle d'ING, le propriétaire avisé attendra 2013. Une hausse des taux d'intérêt est attendue pour la fin de l'an prochain. Et dans les mois qui la précèdent, elle devrait donner lieu à une forte demande de la part d’acheteurs voulant profiter des conditions de financement tant qu'elles sont favorables. Julien Manceaux parie aussi sur un contexte économique belge plus favorable qu'aujourd'hui et donc, une remontée de la confiance des consommateurs. Tout se mettrait alors en place pour un rattrapage à la hausse et des augmentations de la valeur des biens, supérieures à 5 %. "Le bouquet final d'un âge d'or pour les vendeurs."

Dossier complet dans le Moustique de ce 30 mai