C'est la guerre entre syndics et copropriétaires : «Il faut réclamer des comptes»

Frédéric Heuschen est débordé. Directeur du bureau EPI, un syndic actif dans la région liégeoise, il doit répondre aux appels quotidiens des membres des copropriétés dont il a la gestion financière et administrative. Il constate trois types d’appels, tous en lien avec la crise énergétique. Premièrement, les copropriétaires dont la chaudière de l’immeuble est commune. “Nous n’avons aucune information sur les aides qu’ils pourront obtenir dans le cadre du paquet pour une énergie à prix réduits prévu à partir du mois de novembre”, pose-t-il. Deuxièmement, des appels émanant de résidents inquiets quant au contrat de la copro : faut-il revoir les acomptes ? Changer de ­fournisseur d’énergie ? S’attendre à une importante facture de régularisation à la fin de l’année ? Troisièmement, Frédéric Heuschen doit répondre à des requêtes qui ne sont pas de son ressort. “Certains appellent alors qu’ils ont une chaudière individuelle. C’est donc à eux de s’en occuper, mais ils ont du mal à l’accepter.”

Tony Moïse, directeur de Ludwig9 fait face à une pression similaire. Pour certains copropriétaires, dit-il, les démarches ne vont pas assez vite. “En tant que syndic, nous faisons pourtant également face aux difficultés d’approvisionnement et à la pénurie de main-d’œuvre. Par exemple, si nous devons faire appel à un électricien pour un immeuble, nous sommes ­confrontés à des délais d’attente importants. En avoir un en ligne en urgence est devenu difficile. Ensuite, l’électricien doit trouver un créneau pour se rendre dans l’immeuble, peut-être commander une pièce qui mettra des semaines à arriver, retourner dans l’immeuble…”

Des syndic mal-aimés

Cette situation de crise accentue les tensions déjà présentes dans un secteur qui souffre d’une mauvaise réputation depuis des années. La pénurie de main-d’œuvre, officialisée par le Forem, n’arrange rien face aux 90.000 copropriétés à gérer sur le ­marché belge et ralentit encore davantage le délai d’action des gestionnaires. L’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), en collaboration avec l’UCLouvain, a sondé ses membres. Il ressort de cette enquête que le nombre d’agents immobiliers agréés (courtiers-syndics-régisseurs) a beau augmenter d’année en année, seuls 4 % d’entre eux se des­tinent au métier de syndic. Ce problème est d’autant plus préoccupant que trois quarts de l’ensemble des syndics (72 %) sont quotidiennement confrontés à des attentes ne relevant pas de leurs compétences. 64 % des professionnels constatent en effet que leur métier est perçu négativement par la société.

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Pourtant, nombreux sont les syndics à faire le maximum. “Avertir les propriétaires des consé­quences de la crise de l’énergie ne fait pas partie de notre métier même si des professionnels le font malgré tout. Cela permet de réduire les mécontentements lorsque des appels de fonds supplémentaires arriveront, ce qui est inévitable si les charges énergé­tiques augmentent”, explique Sandrine Galet, 2e vice-présidente de l’IPI et syndic d’immeubles. Cette dernière se dit inquiète, car non seulement les difficultés à recruter sont réelles (en six mois, Frédéric Heuschen n’a reçu que 4 CV), mais en plus beaucoup de professionnels penseraient à un changement de carrière. “Le manque de reconnaissance, la charge mentale, la quantité de travail, le salaire qui ne compense pas suffisamment ces points négatifs… sont autant d’arguments qui en poussent à arrêter”, constate-t-elle.

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On ne peut toutefois nier que la mauvaise image du secteur résulte en partie de mauvaises pra­tiques, même si elles sont dues à une minorité d’acteurs. Trop de copropriétaires ont déjà remarqué qu’un syndic ne faisait pas correctement son boulot, voire ne le faisait pas du tout. En off, les langues se délient et confirment. Les “brebis galeuses”, comme les nomme un syndic bruxellois, seraient trop nombreuses sur le marché. Il dit le constater au moins une fois par mois lorsqu’une nouvelle copropriété le contacte suite à une mauvaise expérience avec un autre gestionnaire. Il nous confie avoir été témoin de cas “assez graves” comme des charges payées qui ­disparaissent des comptes. “Lorsque vous ne savez pas avec exactitude comment votre argent est dépensé, il faut réclamer des comptes et changer de syndic”, avertit-il. Un autre syndic bruxellois renchérit sans détour : “Certains professionnels se contentent d’encaisser l’argent avec l’intention dès le départ de ne jamais réaliser aucune tâche”.

Suspensions et radiations

Sur le marché, il y a à boire et à manger. Mais l’IPI travaille d’arrache-pied pour redorer le ­blason de la profession. L’Institut lancera à cette fin l’année prochaine une campagne de sensibilisation ayant pour objectif d’informer le grand public sur le contenu des tâches d’un agent immobilier-syndic ainsi que de promouvoir la profession auprès de ses propres membres. Par ailleurs, chaque année, la chambre exécutive de l’IPI sanctionne des syndics.

Ainsi grâce à l’augmentation des contrôles et des sanctions, en 2021, 32 agents immobiliers agréés (courtiers-syndics-régisseurs) ont été radiés et 151 suspendus. 113 ont reçu des blâmes ou des avertissements. “Il est aussi important d’améliorer les conditions de travail, en organisant tant que faire se peut des AG en journée et non plus en soirée. De mon expérience personnelle, je constate que beaucoup de copropriétaires sont compréhensifs lorsqu’on leur explique”, commente Sandrine Galet.

Tony Moïse donne un dernier conseil : demander des références et rencontrer des copropriétaires d’immeubles avant de choisir un syndic. “Le moins cher n’est pas forcément l’option qui vous convient le mieux. Moi-même, je ne suis pas le moins cher et je l’assume. Je vois des offres de la concurrence, mais pour des tarifs parfois très bas, il est évident qu’il n’y aura pas de service. Ces syndics se contentent alors du minimum. Même si ce n’est pas forcément malhonnête de leur part.”