Immobilier en 2023: des coups de pouce dès janvier en ces temps de hausse des prix

On le sait, en matière d’allègement des droits d’enregistrement liés à l’achat d’une future résidence principale, la Flandre, la Wallonie et Bruxelles n’ont pas la même philosophie. La première diminue le taux alors que les deux autres proposent un abattement (0 % de droits d’enregistrement) sur un certain montant. En 2023, il y aura des changements importants sur ce plan-là.

En Région de Bruxelles-Capitale, ils seront applicables pour les acquisitions dont le compromis est signé à partir du 1er avril – ce qui annonce un premier, voire un deuxième, trimestre très calme sur le plan des transactions… En effet, l’abattement passera de 175 000 à 200 000 euros pour une habitation (soit un gain total de 25 000 euros – 12,5 % sur 200 000 euros), et de 87 500 à 100 000 euros pour un terrain à bâtir (un gain de 12 500 euros). Les plafonds au-delà desquels un bien ne peut bénéficier d’un abattement sont par ailleurs portés, respectivement, à 600 000 et 300 000 euros. À partir de ces montants, les droits d’enregistrement complets sont dus, à hauteur de 12,5 %. Autre changement : l’introduction d’un abattement en cas de rénovation énergétique du logement (sur 25 000 euros par saut de classe PEB, à condition d’une amélioration d’au moins deux sauts).

En Wallonie, l’abattement dont bénéficient les primo-acquérants devrait doubler pour les habitations jusqu’à 350 000 euros, passant de 20 000 euros (soit un gain net de 2 500 euros) à 40 000 euros (pour un gain de 5 000 euros). L’abattement sera alors dégressif pour retomber à 20 000 pour les habitations de plus de 500 000 euros. Pour les terrains à bâtir, l’abattement sera également gonflé. Ces changements entreront en vigueur en juin ou juillet 2023.

1 100 euros

Dès le 1er janvier, le secteur du notariat bénéficiera d’une révision en profondeur. Les changements englobent une modernisation du métier et une adaptation des tarifs qui entraînera une baisse des coûts pour 98 % des achats de logements. Ainsi, les frais de notaire lors de l’achat d’un logement seront fixés à 750 et 550 euros respectivement pour l’acte d’achat et l’acte de crédit, alors qu’ils atteignaient facilement 2 000 euros au total. Pour l’acte de crédit, une réduction forfaitaire de 20 % est mise en place sur les frais pour tous les écrits. Pour un logement médian de 232 500 euros, cela représente une baisse d’environ 1 100 euros des frais de notaire.

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Hausse des précomptes immobiliers

C’est ainsi : les revenus cadastraux (RC) sur lesquels se base le calcul de l’imposition au précompte immobilier sont indexés chaque année sur base de l’indice des prix à la consommation. Cette année, ils avaient augmenté de 2,44 %. Mais l’an prochain – les avertissements-extraits de rôle devraient commencer à arriver dès le mois de mai – ils exploseront de près de 10 % ! Une hausse inédite depuis des lustres, c’est-à-dire depuis que l’inflation est basse. Pour un RC de 1 650 euros, la base imposable passera, pour 2023, à quelque 3 450 euros contre près de 3 150 euros. Soit 300 euros de plus en un an. Ceci alors qu’entre 2021 et 2022 la hausse était de 75 euros, et de 25 euros entre 2020 et 2021. Pour certains citoyens, l’addition sera encore plus salée, leur commune ayant décidé d’augmenter ses centimes additionnels. C’est le cas d’Ixelles, de Watermael-Boitsfort, Forest, Gand... À noter, dans le même ordre d’idée, que les primes d’assurance habitation, dont le calcul est basé sur l’indice Abex du coût de construction (matériaux, emplois…), vont également fortement augmenter l’an prochain (plus de 10 %).

Le certificat PEB a pris de la valeur

Jusqu’à il y a quelques mois, la performance énergétique des bâtiments et son certificat ad hoc comptaient quasiment pour des prunes. Cela a changé avec l’interdiction totale ou partielle d’indexer leurs loyers faite aux propriétaires de biens dont le certificat PEB est très mauvais ou mauvais. Chaque Région a mis en place ce genre de sanction cette année avec des modalités légèrement différentes, mais c’est en 2023 qu’elle prendra toute sa mesure. Pour les aspects sonnants et trébuchants qu’elle implique aux “passoires énergétiques” mais aussi parce qu’elle rappelle combien les échéances en la matière se rapprochent. En Flandre, à partir du 1er janvier 2023, l’acquéreur d’une habitation dont le certificat PEB est inférieur ou égal à F aura cinq ans pour atteindre le niveau D… À Bruxelles, en 2025, l’ensemble du bâti devra avoir fait l’objet d’un certificat PEB.

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