L'immobilier de moins en moins accessible : faut-il acheter quand même ou attendre ?

En dix ans, le surcoût de l’immobilier a pris des dimensions colossales, avec une augmentation de 42 %. Et l’année dernière, les prix ont encore augmenté. La Flandre est la région la plus touchée par cette hausse (+ 6,7 %), suivie par la Wallonie (+ 4,7 %) et Bruxelles (+ 1,6 %), ­rapporte le baromètre 2023 de l’immobilier de HelloSafe (une plateforme internationale experte en comparaison de produits financiers).

En 2022, il fallait en moyenne débourser 319.123 euros pour une maison située en ­Belgique. C’est 24.000 euros de plus en un an. “L’offre ne suit pas la demande. La proposition en immobilier est trop faible, pointe Alexandre De Soutter, porte-parole de HelloSafe. Mais le marché reste dynamique en Belgique malgré le contexte qui a rendu les gens plus prudents. Les Belges continuent d’acheter. En France, dans des villes comme Paris, Nantes, Bordeaux, ça se contracte et en Suisse les prix baissent.”

Les moins de 30 ans en peine d’acheter

Pour Kim Ruysen, manager de Trevi immobilier, le marché est en fait de moins en moins acces­sible. La part de fonds propres à apporter est devenue plus importante. Face aux biens énergivores, les banques sont devenues moins ­commerciales et beaucoup plus regardantes quant aux capacités à emprunter.

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Le montant des rénovations est beaucoup plus élevé actuellement et les biens neufs sont moins disponibles car durant la crise sanitaire, on a accordé moins de permis de bâtir. “Le résultat, c’est que les jeunes couples doivent attendre plus longtemps avant d’avoir accès au marché. Sur le marché de la location, les prix ont augmenté aussi. Les loyers ne peuvent plus être indexés si les logements sont des passoires énergétiques mais souvent les propriétaires mettent les gens dehors à la fin du contrat. À Bruxelles, les loyers dépassent les 1.000 euros par mois depuis septembre dernier. Et pas pour des super-appartements...” En 2022, l’âge moyen d’un acheteur d’un bien immobilier était de 39 ans. Seuls 30 % des acquéreurs font partie de la tranche d’âge inférieure ou égale à 30 ans. C’est à Bruxelles que la proportion de jeunes acheteurs est la plus faible et en diminution. Plus de gens que par le passé sont obligés de rester locataires.

Mais tout qui a la capacité de devenir acquéreur le devient parce que les loyers sont très élevés. Si dans les communes plus rurales, les prix n’ont pas trop évolué, acheter en ville est devenu difficile. Et puis, les règles pour obtenir un crédit sont devenues plus strictes depuis 2020. Il faut généralement apporter en cash 20 % de la valeur du bien mais ça peut varier d’une banque à l’autre. C’est plus que jamais important quand on veut acheter de comparer les offres entre les banques.

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La fin de la surchauffe

Pour se protéger de l’inflation, l’immobilier reste pourtant intéressant, même si les taux des emprunts pourraient encore progresser légèrement. Pour Philippe Ledent, senior economist chez ING, les taux d’intérêt sur les crédits hypothécaires ont connu la grosse partie de leur hausse. “On est autour de 3 à 4 % pour un taux fixe sur vingt ans, contre 1,2 % il y a un an. Les taux ne vont pas baisser cette année. Les prix de l’immobilier ne progressent plus au même rythme effréné que ces dernières années mais ils ne vont pas descendre ou seulement légèrement.”

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Quand les taux d’intérêt étaient bas, un emprunt de 300.000 euros équivalait à un budget d’environ 1.500 euros avec un remboursement de 1.350 et des frais pour l’énergie de 250. C’était gérable. Actuellement, pour le même prix il faudra sortir chaque mois 1.800 euros de remboursement et 600 euros pour la facture énergétique. C’est une différence de 900 euros, presque le prix d’un loyer à rajouter.

Tous les experts s’entendent pour estimer un point positif en 2023: les candidats acquéreurs peuvent beaucoup plus prendre leur temps parce que le marché n’est plus en surchauffe. Ces deux dernières années, c’était un très bon moment pour vendre parce que tout le monde se jetait sur tout, rappelle Nicolas Jacquet, fondateur de la société immobilière Own. Une vraie folie où les gens voulaient des jardins, des bureaux et des terrasses, suite aux confinements qui ont enfermé les gens dans des logements qui se révélaient exigus. “Il y a des achats de maison qui se sont faits dans la minute ou après une visite virtuelle. En 2023, le marché est redevenu plus serein et plus en phase avec l’achat.” L’avantage de la période actuelle, c’est donc que le candidat a plus de temps pour réfléchir parce qu’il y a moins de demandes.

En ce sens, c’est un peu plus confortable. “Informer correctement, qui reste le cœur de notre métier, est devenu plus important. On voit que les biens restent plus longtemps en vente actuellement. Il y a deux à trois mois de délai entre la mise en vente et l’achat, mais on ne perd pas pour autant de mandats et on finit par vendre tout. Le marché est ­redevenu comparable à la situation qu’on a connue avant le coronavirus”, explique Kim Ruysen pour qui le marché reste néanmoins assez tendu parce que les vendeurs continuent à s’attendre à des prix très élevés alors que les acheteurs cal­culent beaucoup plus le coût que la rénovation va leur prendre.

Au revoir passoires

Alors, est-ce le moment d’acheter? “Il n’y a pas vraiment d’argument pour attendre. Si les taux baissaient, les prix augmenteraient”, estime Philippe Ledent. Acheter un bien peut en fait relever de démarches fort différentes. Soit on voit sa maison comme un investissement pur, soit on veut y habiter. “Quand il s’agit d’une maison pour soi, on acquiert un actif qui peut prendre de la valeur mais ne va rien rapporter en termes de loyer. En même temps, son bien, on le consomme. En y habitant, on l’use et on a des frais.”

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De ce fait, les passoires énergétiques sont de moins en moins demandées. “En plus de la localisation et de la typologie des immeubles (un appartement de 80 mètres carrés avec deux chambres sera préféré à un de 150 mètres carrés avec une seule chambre), le critère de la performance énergétique est devenu essentiel. Les biens énergivores seront évalués dans leur prix en fonction du coût des travaux à réaliser. Ceux qui achètent pour habiter ont moins envie de rénover actuellement à cause notamment des pénuries de matériaux. Ceux qui achètent pour investir prennent plus de risques et ont plus de temps pour réaliser des rénovations ­lourdes qui ne sont plus seulement esthétiques comme refaire la salle de bain et la cuisine”, rapporte Nicolas Jacquet. En ­Wallonie, les maisons moins énergivores (avec un certificat PEB compris entre A et D) ont été vendues en 2022 à un prix moyen de 276.351 euros, ce qui est 17 % plus cher que le prix moyen d’une maison. En revanche, les maisons plus énergi­vores (PEB allant de E à G) se sont vendues à 200.068 euros, soit à un prix 15 % plus faible que le prix moyen.

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© Moustique