Le prix de mon bien immobilier est-il vraiment en train de chuter ?

Ce que deux tiers des Belges pensaient impossible s’est produit: les prix de l'immobilier ont perdu des plumes. Certes, en valeur absolue, les chiffres ne paraissent pas catastrophiques. De manière générale, en Wallonie, le prix moyen d’une maison a augmenté de 6,9 % et celui d’un appartement, de 7,2 %. Si le sourire des propriétaires et des investisseurs reste pour autant très discret, c’est parce que ces chiffres sont inférieurs à l’inflation. Autrement dit, les habitations ont perdu de la valeur réelle en 2022, exception faite du Luxembourg où le marché est plus résilient. C'est pour cette raison que les experts prétendent que les prix baissent. Ne vous attendez dès lors pas à trouver des prix réduits sur Immoweb ou dans les agences. La situation bruxelloise n’est pas tellement plus belle. Là aussi, la hausse du coût de la vie a fait des ravages. Elle a été plus forte que la hausse moyenne du prix des maisons (+ 8,2 %) et surtout des appartements (+ 3,6 %).

La décroissance des prix pourrait se poursuivre en 2023. “Nous nous attendons à ce que l’inflation moyenne tombe à 5,8 % cette année, contre une moyenne de 9,6 % l’année dernière. Si les prix ­baissent de 0,5 % selon nos prévisions, cela équivaut à une baisse de plus de 6 % des prix réels”, pointe Wouter Thierie dans son rapport.

Taux ou tard

Dès lors, certains experts préconisent de réfléchir à deux fois avant de mettre son bien en vente. ­Attendre que la tempête passe pourrait être un choix malin, un peu comme lorsque la Bourse s’écroule. D’autant que personne ne doute réellement que le marché belge reste sûr et finira par retrouver ses ­couleurs pré-Covid. Si pas en 2023, plus que probablement dans les trois prochaines années.

Des salaires indexés, face à des prix de l’immobilier qui stagnent. Cela signifie-t-il que les Belges ont plus de facilités à acheter? Mal­heureusement, cette conclusion simpliste ne tient pas debout. D’abord, on l’a suffisamment écrit, l’indexation ne permet pas de récupérer entièrement le pouvoir d’achat. Ensuite, la remontée des taux est phénoménale. “Entre juin 2022 et aujourd’hui, ils sont passés de 1,5 % à 3 à 4 %”, annonce le notaire. Cela suffit largement à compenser la stagnation des prix de vente affichés. Denis Claikens, directeur général du Domaine des crédits à la CBC Banque et ­Assurance estime la différence: “Cela renchérit le coût de l’emprunt. Pour un logement à 200.000 euros, une telle hausse des taux peut augmenter le coût mensuel du crédit de 200 à 250 euros. C’est beaucoup surtout que les factures d’énergie ont aussi augmenté, car on n’est pas revenu au niveau d’avant la crise ukrainienne”.

En 2023, les taux ne baisseront pas. Ils devraient se stabiliser entre 3 et 4 %. Denis Claikens ­rassure tout de même en partie: “Ils ne sont plus historiquement bas, mais ils sont loin d’être historiquement hauts. Ce taux reste abordable et malgré l’accalmie actuelle, les transactions devraient reprendre”.

Et pour les nouveaux propriétaires ? 

Pas la peine de s'inquiéter. Ce contexte ne signifie évidemment pas qu'ils ont fait le mauvais choix en achetant un bien. Pour ceux qui peuvent se le permettre, l’immobilier demeure une valeur sûre, surtout s’ils souhaitent vivre dans le ­logement convoité. Pour ceux qui viennent de sauter le pas, il faudra simplement se montrer un peu plus patient que par le passé pour réaliser une belle plus-value.

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